joyzan
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登録 2010-6-29
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高档小区业委会主任被保安打断肋骨
各方声音
街道：
不行政干预，会监督指导
在采访中，有不少业主提出，将小区交给政府接管。徐喜洋也曾经找到街道寻求帮助。但月牙湖街道物业办周科长表示，这显然不现实，根据法律规定，对于小区管理，政府只能指导、监督、帮扶，不能领导，也不能插手过深，“政府不是奶妈，不能进行行政干预，否则不是倒退吗？”目前，街道做得更多的是在民生和安全方面做工作。
在鑫园小区出现“真空期”这段时间，街道从别处调集人手，按照每450户一个保洁员的标准配置，打扫小区。上午下午都安排人员保洁，运垃圾，所以到目前为止，小区虽然一度出现垃圾无人清理的情况，但后来基本保持正常。此外，水泵房、电力等设备也都安排人检修。至于电梯等特种设备，街道没有资质维护，只能加以提醒。治安方面，由派出所每天派出十多人，日夜巡逻。“最终，是让业委会在合法程序下，招聘物业公司。”
周科长表示，现业委会的所有工作必须在合法程序下进行，凡涉及到小区重大变化的，必须通过业主大会，要公布、投票、核实、公示，严格程序，业委会只是负责执行。不过，对鑫园小区部分业主拒缴物业费的行为，周科长也颇有微词。“其他业主缴费，让物业为你们服务，这说得过去吗？”金大地撤走前，曾对周科长表示 “做一天，亏一天”。周科长最后表示，“有矛盾正常，但要妥善解决。业委会成员不能谋私利，要站在第一线。”
社会观察
[盘点]
纠纷频频 “主仆关系”何以变味？
此起彼伏的小区物业纠纷比比皆是，种类名堂也是错综复杂，各种纠纷也屡见报端，鑫园小区只是此中一个较为典型的缩影而已。
老物业被辞，拒不交接
2009 年8月，新世界中心业委会选聘广州侨乐物业公司为大楼物业，并辞退以前的物业华威物业公司。华威物业不服从业委会决定，拒不交接物业工作，提起诉讼。后法院初审判决和终审裁定，华威物业需自2010年6月28日起，15个工作日内移交物管工作，并撤出大楼。侨乐物业公司7月5日正式入驻大楼小学生作文网。据了解，新世界中心目前有各类住户、承租户2万人，每年物管费、停车费达千万，老物业公司不肯撤走可能与此有关，目前两家物业公司仍在“对峙”。
欠费被告，业主怨服务差
南京市罗马假日业主杨静被小区物业名城物业告上法庭，杨静被要求支付2007年9月至2009年12月的物业服务费4370.8元、公摊水电费964元、滞纳金696元，共6030.8元。今年5月17日上午9点，庭审一开始，杨静就承认，她没交这笔钱，但这4300多元物管费真的值得她交吗？真的值得所有业主交吗？杨静认为，管理罗马假日的名城物业化妆品批发收1.2元/平方米的物管费，但名城物业的服务远远达不到协议中承诺的四星级标准，同时还存在喷淋系统不合格、消防通道被侵占等许多问题。
业主要开墙，物业吊大石
南京玛斯兰德小区业主朱先生在装修前向物业打报告，表明要在自家院墙上开个小门。朱先生表示，该小区内大多数住户都在院墙上开了这种小门，但物业却以“影响小区公共区域环境”为由要求他封闭小门，与他们买房时的承诺不一致。2010年6月23日上午，门禁森严的小区内出现了一辆大吊车，五六个壮汉将一块大石头吊到了朱先生家的院门前。而当朱先生想移开石头时，小区保安报了警。事后，朱先生的妻子向物业中心主任询问石头是否是物业弄来的，物业中心主任说要坐下来好好谈。
不交费，业委会主任被打
南京和燕路的城市绿洲花园小区物管张贴告示，催业主交下半年物管费和停车费；许多业主找业委会，询问该不该交。因为来问的人太多，业委会就起草一个“友情提醒”告示，称“现物管与小区业委会液相芯片没有任何聘用合同，管理混乱，随时可能撤走。
为保护业主合法利益，现物管应先服务后收费。全体业主应在今年年底，再交纳下半年的物业费、停车费”。物管与业委会为此发生冲突，业委会主任被保安部长打断肋骨。
出卖业主利益？起诉业委会
2008 年，南京五台花园因物业费和公共收入等问题，业主与银城物业产生矛盾，部分业主认为物业公司侵占了业主的公共收入，而业委会选聘了这样的物业，无异于出卖业主的利益，业主成立了“维权小组”，把业委会和物业公司告上了法庭。在第二届业委会辞职后，“维权小组”的部分成员成立了第三届业委会，2009年底银城物业合同期满，由于对银城物业的服务不满，他们没有续签。
[分析]
是“信任危机”？还是“私心重”？
到底是什么原因让物业公司在管理小区时每每闹得“鸡犬不宁”，不可收拾呢？业主是小区的“主人”，提供服务的物业公司是“管家”，“主人”和“管家”或对立或开战，“主仆关系”何以彻底变了味呢？
物业遭遇信任危机
江苏金大地物业管理有限公司总经理朱历将之归结为四个字：信任危机。
朱历说，一些业主总是抱着怀疑的态度看物业CA242，物业说什么也不是，比如鑫园小区，之前因为亏损，建议业主可以将维修资金的活期转为定期，这样可以有一笔不菲的利息收入，一些业主不干了：凭什么打我们维修资金的主意？物业想干吗？
“而我们只是希望将多出的利息收入，作为小区公共部位的维修费用，这样不是减少维修资金的开支吗？”朱历说，结果是业主怀疑的心态，让这个建议不了了之，反正“物业的一张嘴说不过业主的一群嘴”。
“我可以说，100个小区业委会，95个都是自私的。”南京清茳物业管理有限公司总经理张慎行说，很多业委会不是代表业主利益的，而是自己想从中谋取私利的，看到小区有广告收入、公共设施的租金收入等，就都红了眼，“个别的业委会在拿到这笔钱后，会以各种名义先把自己填饱，这样的业委会，怎能为业主谋求公共利益呢？”
行业管理存在滞后性
同时，张慎行也认为现在物业的行业管理存在滞后性，比如物业企业的准入门槛太低，物业公司管理水平参差不齐，部分公司大搞恶性的低价竞争，结果小区物业在廉价收费之后，打折机票服务也大幅缩水，导致物业越换越乱。
“正常一个行业，一般都是‘(第)一年亏、(第)二年平、(第)三年盈’，而物业行业恰恰倒置了，是‘一年盈、二年平、三年亏’。”南京新鸿运物业公司董事长王中宁如此形容物业公司收费低廉的生存状况。
“物业公司的账目不公开、不明晰，让我们怎么相信物业呢？”在调查中，不少小区的业主却表达了这样的看法。江宁一家楼盘的业主李先生说，小区在交付之后，物业公司先后换了两茬了，可是其间一次也没看到物业公司主动公开收支账目明细，你说这样的物业，谁敢相信它呢？
物业矛盾多多，谁之过？
矛盾多多，谁之过呢？著名物权法专家、东南大学物业管理研究所所长黄安永的看法是：这不能全怪业主的私心太重，也不能全怪物业公司的服务不到位，也不能归结为政府管理的缺位。那怪谁呢？
黄安永认为，物业公司不是公益性的机构，它自然不做“亏本买卖”。现在业主个人与物业公司、业委会、业主大会都有矛盾，业委会又与物业公司和业主大会有矛盾，更多的还是花钱买服务网站优化的意识不到位，而双方的信息不对称也是激化矛盾的重要因素，建议物业公司定期向业主公布收费明细，做到账务公开化，政府要建立有效的投诉、反馈、解决纠纷的机制。
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